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Un bar qui dérange les voisins
Je suis propriétaire d’un immeuble et loue actuellement des locaux sis au rez-de-chaussée destinés à l’exploitation d’un bar. Les voisins de l’immeuble se plaignent auprès de moi, depuis quelques mois déjà, du bruit provenant de cette arcade. Selon eux, les horaires de fermeture accordés par la police ne seraient pas respectés par le gérant (Nathalie P, Genève).
Me Géraldine Schmidt / 09 Juillet 2018 / Tout l'immobilier
Deux types de résiliation doivent être distingués. D’une part, la résiliation ordinaire, donnée pour la prochaine échéance de bail. D’autre part, la résiliation extraordinaire, donnée en cas de défaut de paiement de loyer ou lorsque le locataire enfreint son devoir de diligence ou manque d’égards envers les voisins, malgré la protestation écrite du bailleur.
La résiliation anticipée permet au bailleur de mettre un terme au contrat, avant son échéance. Toutefois, il convient de préciser que même lorsque les conditions d’une résiliation anticipée sont réalisées, le bailleur peut, en principe, procéder par le biais d’un congé ordinaire tout en se prévalant des motifs qui auraient justifiés le congé anticipé.
 

Violation du devoir de diligence et d’égards envers le voisinage


Une des obligations du locataire est d’user de l’objet loué avec le soin nécessaire et d’avoir pour les voisins les égards qui leur sont dus. Le locataire ne doit pas endommager les locaux et installations, ni les modifier sans l’accord du bailleur, ni en diminuer la valeur par un mauvais usage. Le locataire ne doit, partant, pas porter atteinte à la chose par un usage anormal. Par exemple, la présence d’animaux, même non interdite par le contrat de bail, doit être limitée quant à son nombre et au choix des espèces. De même, si le tabagisme est admissible, sauf clause contractuelle contraire, une fumée excessive peut entraîner une dégradation plus rapide des locaux et est dès lors intolérable.

Le fait d’endommager le bien loué, l’omission d’aviser le bailleur de l’existence de défauts graves ou le refus de laisser le bailleur pénétrer dans les locaux pour les réparer constituent des motifs pouvant justifier une résiliation anticipée du bail. Le locataire doit également respecter la vie privée, ainsi que la tranquillité de ses voisins. Il doit dès lors s’abstenir de faire du bruit (notamment la nuit), de créer des odeurs nauséabondes, d’utiliser des produits toxiques, etc. En outre, les modalités d’usage que le locataire ne doit pas violer peuvent résulter des usages locaux, du contrat de bail, des règles et usages locatifs ou encore du règlement de l’immeuble.

S’agissant de l’appréciation des égards dus aux voisins, on remarque une certaine tolérance de la part des Tribunaux. Cette dernière dépend notamment de l’environnement (quartier calme ou bruyant), de la destination des locaux (habitation), de la qualité de la construction, de l’insonorisation et des dispositions particulières du contrat de bail. Ainsi, le degré de diligence diminue lorsqu’il existe dans le contrat une clause relative au respect du devoir de diligence et des égards envers le voisinage. Cette obligation figure d’ailleurs dans les Conditions générales et usages locatifs appliqués à Genève qu’il est possible d’intégrer au contrat.

Afin d’éviter, à l’avenir, ce genre de problématique, il est donc conseillé, si le contrat de bail ne contient aucune précision à ce sujet, de prévoir dans le prochain contrat de bail une clause contraignant le futur locataire à respecter les horaires de fermeture du local commercial et à prendre toutes les dispositions nécessaires pour que l’exploitation du bar ne cause aucune gêne aux voisins.

Les conditions pour pouvoir invoquer la résiliation pour non-respect du devoir de diligence et d’égards envers le voisinage sont les suivantes : premièrement, le bailleur doit envoyer une protestation écrite à son locataire, indiquant précisément l’obligation violée, étant précisé qu’un avertissement oral est insuffisant. Cet avertissement a pour but de faire cesser la violation en cours et d’en prévenir une nouvelle. En vertu du principe de la sécurité juridique, le locataire doit en effet savoir ce qui lui est reproché, afin de modifier son comportement et prendre les mesures qui s’imposent.

Enfin, il faut que ledit avertissement soit suivi d’une nouvelle violation en relation avec celle mentionnée dans la protestation et que le maintien du contrat soit insupportable pour le bailleur ou pour les autres habitants de l’immeuble.

Concernant la forme du congé, il doit être adressé au moyen de la formule officielle agréée par le Conseil d’Etat. Par ailleurs, la résiliation doit être adressée avec un préavis, qui correspond au temps devant s’écouler entre la réception du congé et l’échéance. Selon la loi, le préavis dont est question doit être de 30 jours pour la fin d’un mois. S’agissant du calcul des délais, le délai court le lendemain de la réception effective de la résiliation par le locataire, mais au plus tard dès le lendemain du dernier jour du délai de garde de sept jours de la lettre-signature (envoi-recommandé) par la poste.


Conclusion


Dans l’hypothèse où vous avez déjà adressé, par écrit, un avertissement à votre locataire, une résiliation anticipée apparaît possible dans votre cas, puisque les horaires légaux de fermeture du bar n’ont pas été respectés. Comme exposé ci-dessus, la résiliation devra être signifiée moyennant un délai de congé de 30 jours pour la fin d’un mois.

Pour le surplus, il est important de signaler que si la résiliation anticipée est justifiée et que vous ne parvenez pas à relouer vos locaux immédiatement, vous pouvez prétendre également au paiement de dommages et intérêts par votre locataire qui couvriront le loyer jusqu’à l’échéance contractuelle.

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